Warum gibt es Sondertilgungen bei der Baufinanzierung?

Seit einigen Jahren ist die Landschaft der Immobilienkredite enorm in Bewegung geraten. Verbraucherschützer und Gerichte haben so lange Druck auf die Banken und den Gesetzgeber ausgeübt, dass nunmehr praktisch alle Immobilienfinanzierungen Sondertilgungen zulassen, ohne dass die Bank irgendeinen Schaden geltend machen kann.

Sondertilgungen sparen Zinsen und Verkürzen die Rückzahlungsdauer

Sondertilgung bedeutet, dass wir – wann immer wir mögen – eine zusätzliche Rückzahlung vornehmen können, um den Kredit schneller zurückzuzahlen. Die wesentlichen Gründe für die Sondertilgung könnten folgende sein:

Eigentlich jeder möchte schneller schuldenfrei sein und Risiken vermeiden. Eine unerwartete Sonderzahlung, das dreizehnte Monatsgehalt oder auch eine Prämie des Arbeitgebers stellen die finanziellen Mittel bereit, laufende Kredite schneller abzubezahlen. Da praktisch jeder gewünschte Betrag auf das Immobiliendarlehens-Konto überwiesen und dadurch der offenen Saldo verringert werden kann, lohnt sich die Rückzahlung unabhängig vom jeweiligen Betrag. Wer beispielsweise einen Immobilienkredit vor sechs, sieben oder mehr Jahren abgeschlossen hat, der hat wahrscheinlich einen Soll-Zins vereinbart, der weit höher über den 1 bis 2 Prozent liegt, die verzinsliche Anlagen heute bringen würden.

Bonität zurückgewinnen

Ebenfalls kann man die Sondertilgung für die Verbesserung der eigenen Bonität oder persönlicher Voraussetzungen nutzen. Der genaue Blick in den Immobilienkreditvertrag in Bezug auf die mögliche Höhe der Sondertilgung bietet sich vor dem Hausbau allemal an. Wird ein Kredit zu den „neuen“, niedrigeren Zinsen aufgenommen, können durch diese rein theoretisch Teile des Bisherigen getilgt werden. Natürlich ist hier oberste Vorsicht geboten, da durch eine solche Vorgehensweise nicht selten die Schuldenfalle zuschnappt. Der Grundsatz jedoch lautet: Jedes Zehntel Zins weniger spart bares Geld.

Wie viel weniger an Zins die Sondertilgung in Form einer Umschuldung bringen kann, das lässt sich mit den Zinsstatistiken der Bundesbank relativ gut abschätzen. Hierzu vergleicht man die aktuellen Durchschnittszinsen mit dem bisherigen Kredit. Die aktuellen Konditionen gibt es direkt bei der Bundesbank (siehe hierzu Quellen).

Mit der Sondertilgung kann zudem die Steuerlast gesenkt werden – hierauf machen Steuerberater immer wieder aufmerksam. In den allermeisten Fällen sind die Kreditzinsen höher als die Zinsen, die für eine Geldanlage erzielt werden können. Dazu kommt, dass eine Privatperson in der Regel Kapitalerträge mit der Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer versteuern muss, gezahlte Immobilienzinsen die Steuerlast aber nicht mindern. Selbst bei einer Gleichheit von Soll- und Haben-Zins würde es sich in der Regel deshalb lohnen, zuerst die Kredite zurückzubezahlen.

Zusammenfassung

Wer also noch schneller schuldenfrei in der eigenen Immobilie wohnen möchte, sollte sich am Besten gleich jetzt einer Bestandsaufnahme seines aktuellen Finanzguthabens widmen, und die laufende Verzinsung genau unter die Lupe nehmen. Hierzu bietet es sich an, die Monatseinnahmen und -ausgaben gegenüberzustellen, um den möglichen Finanzspielraum auszuloten.

Quellen

Hinweis: Dieser Text ersetzt keine Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt, sondern dient lediglich einfachen Informationszwecken. Dabei soll der Text weder konkrete Empfehlungen, noch eine Beratung enthalten. Wir können keine Garantie für die Richtigkeit der Inhalte übernehmen, auch wenn wir unsere Quellen sorgfältig ausgesucht haben.